Cum de unele apartamente vechi de 40 de ani ajung să coste mai mult decât unele noi?

La prima vedere, comparația pare simplă: bloc nou înseamnă preț mai mare, bloc vechi înseamnă preț mai mic. Piața din București arată însă că vârsta clădirii este doar una dintre componentele prețului. Un apartament din anii ’80, aflat lângă metrou, parc și școli, poate fi listat peste o locuință nouă construită la marginea orașului.

Datele din iulie 2026 confirmă că, la nivelul întregii Capitale, locuințele noi sunt mai scumpe în medie. Indicele Imobiliare.ro indica 2.617 euro/mp util pentru apartamentele noi și 2.258 euro/mp pentru cele vechi. Diferențele dintre cartiere sunt însă mult mai ample. În primul trimestru din 2026, media depășea 5.300 euro/mp în Primăverii și 5.000 euro/mp în Aviatorilor, în timp ce Pallady se situa în jurul a 1.577 euro/mp. citeturn993019search0turn295458search35

Două apartamente, două logici de preț

Imaginează-ți două proprietăți cu două camere. Prima se află într-un bloc construit în 1985, la câteva minute de metrou, într-un cartier cu parc, școală, supermarket și străzi deja amenajate. A doua este într-un bloc terminat recent, dar într-o zonă unde accesul se face pe o arteră aglomerată, transportul public este mai departe, iar multe servicii urmează să apară odată cu dezvoltarea cartierului.

Cumpărătorul plătește și timpul economisit zilnic, accesul la oraș, liniștea străzii, vederea, oferta redusă din zonă și posibilitatea unei revânzări mai ușoare. Anul construcției intră în ecuație alături de toate acestea.

Această combinație explică o bună parte dintre situațiile în care un apartament de 40 de ani ajunge să depășească prețul unuia nou.

Adresa poate valora mai mult decât diferența de vârstă

Bucureștiul s-a extins puternic prin proiecte rezidențiale construite spre periferie sau în foste zone industriale. Cartierul vechi are uneori un avantaj pe care dezvoltarea nouă îl dobândește abia după ani: infrastructura urbană deja formată.

Un apartament din Tineretului, Cotroceni, Aviatorilor, Titan sau Drumul Taberei poate avea metrou, parc, școală și magazine la distanță de mers pe jos. Unele ansambluri noi oferă clădiri mai eficiente și finisaje actuale, însă cumpărătorul poate accepta la schimb un drum mai lung spre centru ori o zonă aflată încă în dezvoltare.

Analizele pieței bucureștene au surprins inclusiv situații în care apartamentele vechi din Militari sau Berceni aveau valori pe metru pătrat peste cele noi din aceeași arie largă, deoarece proiectele recente se extinseseră mai mult către periferie. citeturn295458search2

Oferta mică poate ridica prețul unui bloc vechi bun

Cartierele mature au o limită fizică. Între blocurile existente, parcuri, școli și străzi rămân puține terenuri pentru construcții noi. Cine vrea o anumită stradă, o anumită vedere sau acces imediat la metrou ajunge să aleagă dintre proprietățile deja construite.

Oferta redusă lasă proprietarul unui apartament bine poziționat cu puține locuințe comparabile în jur. Vârsta clădirii poate cântări astfel mai puțin în negociere decât adresa.

Fenomenul este ușor de observat în zonele centrale și de nord, unde terenul disponibil este rar. Raportul Market 360 pentru trimestrul I 2026 arăta ecarturi uriașe între cartiere: peste 5.000 euro/mp în Primăverii și Aviatorilor, față de aproximativ 1.400-1.600 euro/mp în unele dintre zonele mai accesibile ale orașului. citeturn295458search35

Suprafața și compartimentarea pot răsturna comparația

„Două camere” descrie foarte puțin o proprietate. Un apartament vechi poate avea 58-60 mp utili, camere separate, bucătărie închisă și spații de depozitare, iar unul nou poate avea o suprafață mai mică și o zonă de zi cu bucătărie deschisă.

Prețul total trebuie citit împreună cu suprafața utilă. O locuință nouă de 48 mp la 2.200 euro/mp ajunge la aproximativ 105.600 euro. Un apartament vechi de 60 mp la 2.000 euro/mp ajunge la 120.000 euro. Proprietatea veche pare mai scumpă la final, deși metrul pătrat costă mai puțin.

Balconul, boxa, locul de parcare, etajul și forma camerelor modifică la rândul lor comparația.

Renovarea poate muta un apartament vechi într-o altă categorie

Anul clădirii spune puțin despre starea interiorului. Unele apartamente vechi se vând cu instalațiile electrice și sanitare refăcute, tâmplărie nouă, finisaje de calitate, aer condiționat, mobilier realizat pe comandă și băi complet modernizate.

Cumpărătorul poate intra direct într-o asemenea locuință. La un apartament nou predat nemobilat, bugetul continuă cu bucătăria, corpurile de iluminat, electrocasnicele, perdelele, dulapurile și restul amenajării. Diferența inițială dintre prețurile apartamentelor capătă în acest punct altă semnificație.

Comparația relevantă se face pe microzonă

Pentru cine urmărește imobiliare Bucuresti, comparația utilă este între proprietăți care rezolvă aproximativ aceeași nevoie: buget apropiat, suprafață asemănătoare, timp comparabil până la serviciu și acces similar la transport, școli sau magazine.

Media Capitalei oferă un reper, dar spune puțin despre o proprietate individuală. Două apartamente aflate la zece kilometri distanță pot aparține unor piețe locale aproape complet diferite, chiar dacă unul este nou, iar celălalt are patru decenii.

Vârsta blocului rămâne relevantă pentru structura clădirii, eficiența energetică, instalațiile comune și eventualele probleme tehnice. Prețul urmează însă o logică mai complexă. În București, un bloc vechi aflat exact unde oamenii vor să locuiască poate depăși un bloc nou construit acolo unde orașul abia începe să se dezvolte.