Apartamente care se vând înainte să fie terminate – cum funcționează fenomenul și cum te ferești de țepe?

Există o mulțime de clădiri în construcție, fără pereți finisați, fără geamuri, fără uși, care ajung să fie vândute în proporție de 90%. Nu e o glumă. E realitatea pieței imobiliare din marile orașe. Apartamentele „off plan”, adică acelea care se vând înainte de a fi gata, sunt mai populare decât ai crede și reușesc să ofere destul de multe avantaje. Totuși, există și foarte multe riscuri pe care ți le asumi dacă alegi să cumperi un apartament înainte de a fi finalizat.

De ce se cumpără apartamente care încă nu există?

Când cumperi devreme, ai avantajul prețului. În general, dezvoltatorii vin cu oferte promoționale la început, tocmai ca să asigure un flux de numerar care să le permită continuarea lucrărilor.

De asemenea, dacă ești printre primii, poți opta pentru etajul dorit, orientarea apartamentului sau compartimentarea favorită.

Unii nu cumpără pentru locuit, ci pentru investiție. Îl iau în stadiu incipient, îl prind la un preț mai mic, iar după finalizare fie îl vând, fie îl închiriază. Randamentele, în anumite zone, pot fi foarte atractive. Spre exemplu, o investitie de acest fel în apartamente 2 camere București poate să aducă mii de euro, fără prea multe eforturi. 

Cum alegi cui să-i dai banii pentru un apartament care nu este încă construit?

Aici lucrurile încep să se complice. Nu toți dezvoltatorii imobiliari sunt la fel. Unii construiesc de ani de zile, au portofolii clare, au livrat zeci de blocuri și sute de apartamente. Alții apar peste noapte, pe firmă nouă, fără nicio garanție că vor duce proiectul până la capăt. Cu siguranță, toată lumea știe ce s-a întâmplat în cazul Nordis.

Ce poți face pentru a te feri de țepe?

• Verifică istoricul dezvoltatorului. Caută numele firmei, vezi dacă mai are proiecte finalizate. Te ajută enorm să știi că nu e la prima încercare.
• Întreabă de autorizațiile de construcție. Nu te lăsa păcălit de poze și randări. Dacă nu există autorizații clare, proiectul e doar pe hârtie.
• Caută opinii de la alți cumpărători. Forumuri, grupuri de Facebook, review-uri – uneori aici găsești cele mai sincere păreri.
• Cere o vizită pe șantier. Dacă totul e în regulă, dezvoltatorul n-ar avea de ce să refuze. Vezi cum arată lucrările, cine e antreprenorul general, ce ritm de lucru au.

Contractul de rezervare și promisiunea de vânzare – ce semnezi de fapt?

Mulți cumpărători semnează un „contract de rezervare” sau o „promisiune bilaterală de vânzare” și cred că asta e garanția că apartamentul va fi al lor. Realitatea e că aceste contracte sunt, de cele mai multe ori, dezechilibrate. Protejează mai mult dezvoltatorul decât cumpărătorul.

Ce trebuie să ai în vedere:

• Suma achitată în avans trebuie să fie justificată. Unii cer 10%, alții 30% din valoarea finală. Cu cât dai mai mult, cu atât riști mai mult.
• Termenele trebuie să fie clare. Când începe construcția, când se finalizează, când se predă apartamentul.
• Clauzele de penalizare contează. Dacă dezvoltatorul întârzie, are vreo sancțiune? Dar dacă tu nu plătești la timp?
• Condițiile de reziliere trebuie citite atent. Poți să te retragi dacă ceva nu merge cum trebuie? Sau rămâi blocat?

Ideal e să duci contractul la un avocat specializat pe imobiliare. Te costă ceva, dar s-ar putea să-ți salveze zeci de mii de euro.

Ce riscuri ascunse implică achiziția off plan?

Cumpărarea unui apartament care încă nu există nu e lipsită de riscuri. Iată câteva dintre cele mai frecvente:

Proiectul nu se finalizează

E cel mai mare coșmar al oricărui cumpărător. Dezvoltatorul rămâne fără bani, constructorul se retrage, lucrările stagnează. În cazuri grave, șantierul e abandonat. Ai dat avansul, dar nu mai recuperezi nimic.

Calitatea construcției e sub așteptări

Ce ți se promite într-un pliant colorat nu se pupă întotdeauna cu realitatea. Pereți strâmbi, materiale ieftine, finisaje de mântuială. Și odată ce-ai semnat recepția, nu mai prea ai ce face.

Întârzieri nejustificate

Lucrările se întind luni sau chiar ani peste termenul inițial. Dacă stai cu chirie, e o cheltuială în plus. Dacă voiai să te muți cu familia, planurile se dau peste cap.

Costuri neprevăzute

Pe lângă prețul apartamentului, apar taxe, comisioane, costuri de racordare sau de finisare. În unele cazuri, chiar diferențe de TVA între momentul semnării și cel al livrării.

Sfaturi dacă alegi să cumperi într-un proiect neconstruit:

Caută apartamente care vin la pachet cu infrastructură

E vital ca zona să aibă drumuri asfaltate, acces la mijloace de transport, școli, grădinițe, magazine. Nu te lăsa furat de prețuri mici într-un câmp fără utilități. Costurile de viață și disconfortul pe termen lung nu merită economia inițială.

Optează pentru proiecte etapizate

Dacă dezvoltarea e gândită pe etape, iar primele sunt deja finalizate și locuite, e un semn bun. Înseamnă că există o continuitate și un angajament real.

Nu da toți banii din prima

Încearcă să negociezi un plan de plată în mai multe tranșe, în funcție de stadiul lucrărilor. Așa îți minimizezi expunerea financiară și păstrezi o formă de control.

Unde ai cele mai mari șanse să faci o alegere bună?

Există zone care au devenit adevărați magneți pentru investitori. Dezvoltările rezidențiale din sudul Capitalei, spre exemplu, au prins avânt în ultimii ani. Aici prețurile sunt mai accesibile, și infrastructura s-a dezvoltat constant. Multe proiecte sunt aproape de stații de metrou, au acces facil la marile bulevarde și vin cu facilități integrate: locuri de parcare, spații verzi, zone comerciale.

În plus, sunt dezvoltatori care activează în zonă de ani de zile și au livrat sute de locuințe către familii tinere, investitori și persoane aflate la prima achiziție imobiliară. Acest tip de consistență contează mult când alegi unde și cui îi dai banii. Dacă vrei proiecte de încredere, poți intra pe www.sudrezidential.ro, unde găsești mai multe variante de locuințe în zona de Sud, de la dezvoltatori care au livrat deja sute de apartamente și case.